Düstere Aussichten für Immobilienfonds? Was Vermittler jetzt wissen müssen
Die deutlich zweistellige Abwertung des offenen Wohnimmobilien-Fonds „Uniimmo: Wohnen ZBI“ setzte viele Anleger unter Schock: Galt nicht gerade der Bereich Wohnen als besonders resilient? Droht gar das Platzen einer neuen Immobilienblase? Panik ist ein schlechter Berater.
In Zeiten des akuten Wohnraummangels und gelähmter Bautätigkeit bieten Wohnimmobilien weiterhin exzellente Renditeaussichten. Vielen Portfolios spenden sie Stabilität in turbulenten Zeiten. Doch liegt der Schlüssel in einer differenzierten Betrachtung, gerade in der aktuellen Marktphase. Drei Fragen sollten sich Vermittler in der Analyse jetzt stellen.
Wo stehen die Wohnimmobilien?
Der Wohnraummangel ist real – aber nicht flächendeckend. Das bedeutet: Während es in einigen weniger attraktiven B- und C-Lagen Leerstand gibt, bilden sich zur Wohnungsbesichtigung in unseren Großstädten lange Schlangen. Ein Zustand, der durch die stockende Bautätigkeit leider noch lange anhalten wird – und nicht auf Deutschland beschränkt ist. Ähnliche Entwicklungen prägen zum Beispiel auch Metropolen in den USA, in die einige entsprechende Fonds investieren. Mit unserem eigenen nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds „Blue Living“ zum Beispiel entwickeln wir in Texas und Florida Neubau-Wohnprojekte. Und erleben ähnliche Phänomene: Die Region profitiert von einer starken, sozioökonomisch meist gehobenen Binnenmigration und zieht Unternehmen und deren Mitarbeitende aus anderen Bundesstaaten und auch international an. Eine enorme Nachfrage nach Wohnraum mit steigenden Mieten ist die Folge.
Entwicklungen, die eine alte Immobiliengrundregel bekräftigen; Lage ist (fast) alles. Diesen Fakt unterstreicht auch die Marktbeobachterin Sonja Knorr von „Scope Fund Analysis“ in einem Interview mit „Procontra“: „Für einen Fonds könnte es womöglich lohnend sein, perspektivisch in aufstrebende Standorte zu investieren (…) Die USA haben es geschafft, zahlreiche Unternehmen ins Land zu holen und so ihre Wirtschaft zu stärken.“ Für Deutschland wie die USA gilt: Die begehrtesten Lagen sind weiterhin von steigenden Mieten, Wohnraummangel und in beiden Ländern lahmenden Bautätigkeiten geprägt, was sich positiv auf den Wert der Assets auswirkt.
Wie alt sind die Objekte und wie steht es um die Energieeffizienz?
Neben mehr oder weniger privilegierten Lagen gibt es weitere Gründe für Unterschiede bei der Performance von Wohnimmobilienfonds. Das Alter und der Zustand der im Fonds enthaltenen Objekte ist heute besonders wichtig. Sanierungsbedürftige, in die Jahre gekommene Objekte sind angesichts der national und EU-weit streng anziehenden Regulatorik von deutlichen Wertabschlägen gegenüber energieeffizienten Neubauten bedroht. Studien sehen bei Gebäuden mit hoher Energieeffizienz Wertzuschläge von bis zu 33 Prozent gegenüber Vergleichsobjekten. Zu den Vorteilen von Fonds im Bereich der Immobilien-Projektentwicklungen erklärt deshalb die Scope-Analystin in dem oben erwähnten Interview: „Das sind die Objekte, die aufgrund ihrer guten ESG-Positionierung und ihrer Flexibilität eine hohe Nachfrage und oft sogar neue Spitzenmieten generieren können. Immobilien, die diese Nachfrage bedienen können und über gute Lagen verfügen, sind ein guter Baustein für zukunftsfähige Portfolios.“ Die Wertschöpfung erhöht sich im Prozess der Projektentwicklung gegenüber dem reinen Aufkauf von Bestandsbauten merklich, während die Bindung an Indexmieten bei der späteren Vermietung, wie auch bei unseren Investments der Fall, die Performance gegenüber Marktturbulenzen absichert und Stabilität erzeugt.
Wie zukunftssicher sind die Immobilien aufgestellt?
Zu guter Letzt beachtet werden sollte die Frage nach der Attraktivität eines Immobilienprojekts in Zukunft. Schließlich sind Immobilienfonds-Investments meist auf Langfristigkeit ausgelegt und die Objekte sollten auch in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren noch eine optimale Mietauslastung und marktfähige Renditen aufweisen. Welche Merkmale das sein können? Moderne Wohnquartiere punkten mit einer Reihe von Attributen, die in den Städten der Zukunft besonders relevant sein werden. Seien es integrierte Kindertagesstätten, E-Mobilitäts-Konzepte, eine digitale Vernetzung über z.B. Concierge-Apps, mit denen man Dienste im gesamten Haus ansteuern kann oder mit Solarpanels bedachte Dächer und Fassaden für eine weitgehende Energieautarkie. Je besser die Lösungen für die Herausforderungen kommender Jahrzehnte, desto aussichtsreicher ein Investment in Wohnimmobilien.
Fonds, deren Investments Themen wie Energieeffizienz, einen dynamischen Standort und Lebensqualität für die Bewohner vereinen, werden auch in dieser Marktphase von einer stabilen Wertentwicklung profitieren.