Beleihungsauslauf steigt, Anteil von KfW-Darlehen nimmt ab

Der Markt für die private Baufinanzierung ist aktuell in Deutschland mehr als herausfordernd. So ist das Immobilienfinanzierungsgeschäft der deutschen Lebensversicherer nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft im vergangenen Jahr um 12 Prozent auf 7,8 Milliarden Euro zurückgegangen. Insgesamt musste der private Baufinanzierungsmarkt aufgrund der Zinsentwicklung einen Einbruch von 40 Prozent verkraften.

 Umso spannender ist ein Blick der Hypoport-Tochter Dr. Klein auf die aktuellen Marktentwicklungen in der Eigenheimfinanzierung in Deutschland. So hat der Baufinanzierer im Detail die Entwicklung des Beleihungsauslaufs und KfW-Darlehen analysiert. Demnach ist der durchschnittliche Beleihungsauslauf zu Jahresbeginn 2024 auf 86,58 Prozent gestiegen. Das sind 1,28 Prozentpunkte mehr als im Dezember, dort lag er bei 85,3 Prozent. Noch höher fällt die Steigerung im Vergleich zum Vorjahresmonat aus: Im Januar 2023 lag der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, bei 83 Prozent – also 3,58 Prozentpunkte unter dem aktuellen.

Übersetzt heißt dies: Zum Jahresbeginn bringen Käufer somit weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihrer Immobilie ein. Da ein größerer fremdfinanzierter Anteil mehr Finanzierungsrisiko für das Kreditinstitut bedeutet, müssen Darlehensnehmer mit schlechteren Konditionen, sprich höheren Finanzierungszinsen rechnen.

Nachdem der Anteil der Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Dezember 2023 im zweistelligen Bereich lag (10,61 Prozent), sorgte die Sperre des Bundeshaushalts im selben Monat dafür, dass einige Förderprogramme vorläufig gestoppt wurden. Im Januar fällt der Anteil der KfW-Darlehen am gesamtem Baufinanzierungsvolumen um 3,24 Prozentpunkte auf 7,37 Prozent. Dennoch liegt der Wert immer noch rund 2,5 Prozentpunkte über dem Vergleichsmonat des Vorjahres.

 Die Standardrate, also die durchschnittliche monatliche Tilgungsrate, bewegt sich im Januar 2024 auf einem ähnlichen Niveau wie im Dezember 2023 und verzeichnet mit 1.425 Euro ein Minus von lediglich 10 Euro. Im Januar 2023 betrug dieser Wert, der sich anhand der Eckdaten von 300.000 Euro Kreditsumme, zwei Prozent Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80 Prozent Beleihungsauslauf berechnet, noch 1.498 Euro. Immobilienkäufer nehmen demnach im Januar 2024 finanziell eine geringere monatliche Belastung auf sich, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen.

 Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist nach dem Hoch zum Jahresende 2023 (297.000 Euro im Dezember) marginal zurückgegangen: Sie sinkt um 3.000 Euro auf 294.000 Euro. Im Januar 2023 betrug die Summe, die Immobilienkäufer für die Finanzierung ihrer eigenen vier Wände aufnahmen, hingegen nur 272.000 Euro, also 22.000 Euro weniger als zum diesjährigen Jahresauftakt.

 Der anfängliche Tilgungssatz war zum Jahresende etwas angestiegen und im Januar bleibt er nahezu konstant bei 1,84 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresmonat ist allerdings ein Rückgang zu verzeichnen: Im Januar 2023 lag die durchschnittliche Anfangstilgung, die Darlehensnehmer bei ihrer Finanzierung festlegten, bei 1,95 Prozent.

 Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich bei der durchschnittlichen Zinsbindung. Der Rückgang ist gemessen am Vormonat nur minimal, die Veränderung zum Vorjahresmonat ist deutlicher: Im ersten Monat dieses Jahres sichern sich Darlehensnehmer die Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate. Das ist ähnlich lange wie im Dezember 2023. Im Januar 2023 hingegen betrug die Zinsbindung noch rund zwölf Jahre und acht Monate.