Immer weniger Eigenkapital: Geht Immobilienkäufern das Geld aus?

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Doch bei den Immobilienkäufern scheint das Geld knapp zu werden. Sie setzen immer weniger Eigenkapital zur Finanzierung ein, schrauben die Darlehenssummen hoch und die Tilgungsraten runter. Das zeigt der aktuelle Trendindikator des Immobilienfinanzierers Dr. Klein.

Demnach ist der sogenannte Beleihungsauslauf im September erneut gestiegen und liegt jetzt bei 87,53 Prozent – vor einem Jahr waren es noch 85,88 Prozent. Der Beleihungsauslauf beschreibt den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert, also an dem Wert, den das Kreditinstitut der Immobilie beimisst. Er ist ein Indiz dafür, dass Darlehensnehmer aktuell weniger Eigenkapital in ihre Finanzierung einbringen.

Für die Banken ist das ein wichtiger Faktor zur Berechnung der Kreditkonditionen. Dabei gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist das Verlustrisiko der Bank und desto günstigere Immobilienzinsen kann sie Kunden anbieten.

Zu dieser Entwicklung passt, dass die Höhe der benötigten Kreditsumme für den Immobilienkauf seit Anfang des Jahres nur eine Richtung kennt: nach oben. Auch im September ist sie wieder um 5.000 Euro gestiegen und beträgt jetzt 313.000 Euro. Damit nähert sich die Darlehenshöhe Dr. Klein zufolge einem Niveau an, das es seit Januar 2022 nicht mehr gegeben hat. Damals habe die durchschnittliche Kreditsumme für eine Baufinanzierung bei 317.000 Euro gelegen.

Parallel zu den beiden beschriebenen Trends geht die monatliche Kreditrate weiter zurück. Die Standardrate – ein Vergleichswert, den Dr. Klein für Baufinanzierungen über 300.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung ermittelt – sank im September auf 1.395 Euro. So niedrig war sie schon zwei Jahren nicht mehr.

Kaum Veränderungen gab es indes beim durchschnittlichen anfänglichen Tilgungssatz (1,75 Prozent) und bei der Zinsbindung, die derzeit knapp elf Jahr beträgt.

Wenig Bewegung auch bei den KfW-Darlehen. Ihr Anteil am gesamten Baufinanzierungsvolumen betrug im September laut Dr. Klein 8,87 Prozent, ein leichtes Plus gegenüber August von 0,44 Prozent. An den Abschluss eines Forward-Darlehens denken hingegen immer noch sehr wenige Menschen. Der Anteil von Forward-Krediten am gesamten Baufinanzierungsvolumen ist mit 0,93 Prozent nach wie vor verschwindend gering.