Mit diesen Bausteinen gelingt die Baufinanzierung

Die Zinswende hat viele Träume vom Eigenheim platzen lassen. Anfang 2022 kostete ein Hypothekenkredit mit zehnjähriger Laufzeit im Schnitt 1 Prozent, heute steht meist die 4 vor dem Komma. Doch es kommt noch schlimmer: Auch die Baukosten sind massiv gestiegen. Wie die Bausparkasse Schwäbisch Hall mit Bezug auf Daten des Statistischen Bundesamtes berichtet, verteuerten sich die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im Jahresdurchschnitt 2022 um 16,4 Prozent gegenüber 2021. Das sei die höchste gemessene Veränderung gegenüber dem Vorjahr seit Beginn der Erhebung im Jahr 1958. 

Aber es gibt Hoffnung. Zwar dürfte das Immobiliengeschäft nach Ansicht von Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilie der Marken Deutschen Bank und Postbank, „auf mittlere Sicht herausfordernd bleiben“. Aber zumindest die Materialkosten am Bau könnten mit einer sich abschwächenden Baukonjunktur wieder sinken. Hierauf weist Barkow Consulting hin. Ob dann auch das Zinsniveau sinkt, hängt Fachleuten zufolge von der Entwicklung der Inflation ab. Erst wenn diese sich dem Zielwert der EZB von 2 Prozent nähert, dürfte die Notenbank ihren Leitzins senken. 

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, braucht mehr denn je vor allem eines: Eigenkapital. „Das ist der entscheidende Hebel für den Erwerb von Wohneigentum“, sagt Henning Göbel, Chef der BHW Bausparkasse. Er sagt dies auch vor dem Hintergrund eventuell notwendiger energetischer Modernisierungen. Tatsächlich ist der Gebäudezustand von großer Bedeutung für Käufer von Bestandsimmobilien, wie Dieter Eimermacher betont. 

Finanzierungsprofi Beermann empfiehlt Immobiliensuchenden „eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent“. Den gleichen Anteil nennt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg. Konkret: „Das Eigenkapital sollte 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten abdecken.“ Er weist auf die Möglichkeit hin, Fördermittel der KfW-Bank „nachrangig auszugliedern“. Diese würden dann von der finanzierenden Geschäftsbank als Eigenkapital betrachtet und erschienen nachrangig im Grundbuch. Allerdings böten nur einige Bundesländer diese Option an. 

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, ergänzt, dass „die Bundesregierung kürzlich die Einkommens- und Kredithöchstgrenzen für den Zugang zu zinsvergünstigten KfW-Darlehen ausgeweitet hat.“ Immobiliensuchende müssen also auch in Sachen Förderung auf dem Laufenden bleiben. Das betrifft auch den Konditionenvergleich. Laut Lösche beträgt die Differenz zwischen den Sollzinsen der Banken bis zu 0,4 Prozentpunkte; klingt wenig, aber bei hohen Volumina und langen Laufzeiten sind die absoluten Unterschiede beachtlich. 

Auch über die Ausgestaltung der sonstigen Kreditkonditionen können Immobiliensuchende ihren Spielraum erweitern. Generell „sollte die Finanzierung auf die eigenen Rückzahlungsmöglichkeiten abgestellt werden“, unterstreicht Tolckmitt. Je nach Einkommensentwicklung seien Sondertilgungen überlegenswert. Zum Beispiel könne ein Gehaltsbonus dafür verwendet werden. Lösche fügt hinzu: „Sondertilgungen können die Laufzeit eines Darlehens verkürzen und die Zinskosten stark senken.“ 

Tolckmitt hat auch beobachtet, dass Kreditnehmer derzeit eine zehnjährige Zinsbindung bevorzugen. In der Niedrigzinsphase hätten Finanzierende sich häufig deutlich länger gebunden. Offenbar erwarten viele, dass die Hypothekenzinsen langfristig deutlich unter dem heutigen Niveau liegen und sie dann günstiger anschlussfinanzieren können. Zumindest dann hätten es Immobiliensuchende wieder leichter.