Diese Rendite-Chancen bieten Sozialimmobilien

Der Bedarf an sozialer Infrastruktur ist riesig. Vor diesem Hintergrund sind Investitionen in Sozialimmobilien wie Werkstätten für Menschen mit Behinderung, betreute Wohneinrichtungen und vor allem Pflegeheime interessant. Auch, weil der Staat entsprechende Investitionen fördert. Die landeseigene NRW.Bank zum Beispiel gewährt zinsgünstige Darlehen für Bau, Kauf oder Modernisierung von Pflegeheimen auch an private Investoren. Ein Blick in die Förderkonditionen könnte sich also lohnen.

Zuletzt waren die Bedingungen für den Neubau von Sozialimmobilien schwierig, wie aus einem Gutachten des „Rats der Immobilienweisen“. Gründe seien die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sowie der Mangel an Fachkräften, der den Betrieb von Pflegeheimen erschwere. Weil der Bau stagniere, vergrößere sich die Versorgungslücke bis 2040 auf zwei Millionen Wohneinheiten. Gleichzeitig steige die Nachfrage wegen der Alterung der Gesellschaft stark an. In der Folge stiegen die Renditen weiter an und würden Pflegeimmobilien „für Anleger attraktiver machen“.

Das hat auch der Immobiliendienstleister CBRE festgestellt. Zwar sind die Transkationen eingebrochen, parallel dazu sind aber die Spitzenrenditen für Pflegeimmobilien weiter gestiegen auf aktuell 5,4 Prozent (siehe Grafik). Die Rendite im Bereich Betreutes Wohnen liege bei 4,3 Prozent. Die Einnahmen fließen monatlich auf das Konto des Anlegers. So ein Investment ist aber mehr als eine Geldanlage.

Denn der Eigentümer, zum Beispiel eines Pflegeapartments, hat ein „bevorzugtes Belegungsrecht bei Eigenbedarf“. Hierauf weist DG Invest Real Estate Consulting hin, die wiederum Gesellschafter der IMAG Immobilienmakler ist. Das heißt: Wird der Anleger selbst zum Pflegefall, steht ein Heimplatz schon bereit – und zwar das eigene Apartment oder eine vom Betreiber benannte gleichwertige Unterkunft.

DG Invest nennt zwei weitere Gründe, die für den Erwerb einer Pflegeimmobilie mit guter Bauqualität sprechen: Inflationsschutz durch Indexmietverträge sowie die Förderwürdigkeit gemäß §72 SGB 11: „Sollte ein Heimbewohner sein Heimgeld nicht bezahlen können, springt der Staat für ihn ein, so dass die Zahlungsfähigkeit des Heimbewohners quasi staatlich abgesichert ist“.

Bei der Suche und Bewertung von Pflegeimmobilien hilft auch das Unternehmen Deutschland Immobilien. Der Rat von Experten ist wichtig. Sie sollten nicht nur die Objektqualität, sondern auch die Qualität des Pflegeheimbetreibers beurteilen können. Generell werden Sozialimmobilien von spezialisierten Betreibern gepachtet und geführt. Ein Betreiber trägt zur Betreuung der Hilfsbedürftigen bei und hält das Objekt in einwandfreiem Zustand. Das ist praktisch für den Investor: Er muss sich nicht um die Mieter und die Zahlung der Mieten kümmern, ebenso nicht um Instandhaltung und Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten.

Im Gegenzug trägt der Investor das Risiko, dass der Betreiber Pleite geht. Wie die Experten von Terranus gegenüber procontra sagen, hat in jüngerer Vergangenheit „eine große Zahl“ an Betreibern Insolvenz beantragt. Auch das habe eine Zeit lang Investoren verschreckt. Seit einigen Monaten nähme das Interesse an Pflegeimmobilien aber wieder zu – wohl auch angelockt durch die wieder steigenden Renditen.

Es gibt mehrere Wege in Sozial- und Pflegeimmobilien zu investieren. Das geht zum Beispiel direkt. Ein Vermittler auf diesem Gebiet ist Pflegeimmobilien Kapitalanlage. Aktuelle Angebote finden sich auf der Firmenhomepage. Auch bei Immobilienmaklern findet man Offerten. Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie und deren Umbau zu einem Pflegeheim. Branchenkennern zufolge kann das den Wert einer Immobilie steigern. Zudem gibt es geschlossene Fonds, wie sie zum Beispiel die INP Holding initiiert. Welcher Weg sinnvoll ist, und welche Chancen und Risiken eine Zielobjekt bietet, muss auf jeden Fall gründlich ermittelt und beraten werden.