Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in der vergangenen Woche zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung zu entscheiden. Eine Filiale des Textildiscounters Kik im Bezirk Chemnitz hatte im April 2020 die Mietzahlungen von über 7.800 Euro für einen Monat ausgesetzt, weil die sächsische Landesregierung die Schließung der meisten Geschäfte wegen der Corona-Pandemie angeordnet hatte. Damit war der Vermieter, eine Grundstücksverwaltung, nicht einverstanden. Gespräche zur Teilung der offenen Miete scheiterten. Der Sachverhalt, der auch Vermittlerbetriebe betreffen könnte, ging vor Gericht.
Das Landgericht Chemnitz hat den Textildiscounter zur Zahlung der vollen Miete verurteilt. Auf dessen Berufung hin hat das OLG Dresden die Entscheidung mit Urteil vom 24. Februar 2021 aufgehoben und Kik nur zur Zahlung der halben Miete verurteilt, weil eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags (nach Paragraf 313 Absatz 1 BGB) eingetreten sei, die eine Anpassung des Vertrags gebiete (Az.: 5 U 1782/20). Dagegen legte der Vermieter Revision beim BGH ein und verlangte weiter die volle Miete. Der BGH hat nun das OLG-Urteil aufgehoben und die Sache an das OLG zurückverwiesen.
Bei Störung der Geschäftsgrundlage genauer hinschauen
Zugleich wurde entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Gewerbemieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt (BGH-Urteil vom 12. Januar 2022; Az.: XII ZR 8/21).
Die wegen der Pandemie verfügte Betriebsschließung habe jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands geführt, weshalb das OLG zu Recht eine volle Minderung der Miete abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel begründen. Voraussetzungen: Die Gebrauchsbeschränkung steht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang. Diese Voraussetzungen waren laut BGH nicht erfüllt.
Risikoverteilung im Blick behalten
Dem Gewerbemieter kann unter diesen Umständen aber grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen, bestätigt der BGH. Die Erwägungen des OLG zu einer möglichen Vertragsanpassung seien jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtige noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Dies bedarf noch einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, was das OLG nun nachholen muss. Eine pauschale Betrachtungsweise werde dem Fall nicht gerecht. Offene Fragen: Welche Nachteile sind Kik durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden? Wie war der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung des konkreten Mietobjektes? Welche Maßnahmen hat der Mieter ergriffen oder welche hätte er ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern?
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Leistung aus BSV muss sich Mieter anrechnen lassen
Da eine Vertragsanpassung aber nicht zu einer „Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat“, so der BGH. Es können auch Leistungen einer gegebenenfalls einstandspflichtigen Betriebsschließungsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein, stellen die Bundesrichter klar. Staatliche Darlehens-Hilfen bleiben hingegen außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht.
Das OLG Dresden hat nach der Zurückverweisung nunmmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung der Kik-Filiale hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.
Erste BSV-Entscheidung erwartet
Dieses Urteil des BGH könnte den Auftakt zu einer Reihe weiterer höchstrichterlicher Entscheidungen zu Schadensersatz für coronabedingte Betriebsschließungen sein. Am 26. Januar steht der Verhandlungstermin in Sachen Betriebsschließungsversicherung (BSV) an (Az.: IV ZR 144/21). Ein Restaurantbetreiber in Schleswig-Holstein verlangt von seinem Versicherer Entschädigung für behördliche Betriebsschließungen im ersten Lockdown, in dem der Betreiber dann einen Lieferdienst eingerichtet hatte.
Sowohl das Landgericht Lübeck als auch das Schleswig-Holsteinische OLG (Az.: 16 U 25/21) haben die Ansprüche abgelehnt. Als AVB lagen der Police „Zusatzbedingungen für die Versicherung von Betrieben gegen Schäden aufgrund behördlicher Anordnung nach dem Infektionsschutzgesetz (Betriebsschließung) – 2008 (ZBSV 08) zugrunde.
Anfang März: Staatshaftung für Lockdown-Schließung?
Am 3. März befasst sich der BGH dann mit Schadensersatzforderungen für coronabedingte Betriebsschließung eines Hotel- und Restaurantbetreibers, der wegen der Verordnung des Landes Brandenburg im ersten Lockdown schließen musste (Az.: III ZR 79/21). Er verlangt nun für den Ausfall Geld vom Land Brandenburg, und zwar für alle die Corona-Soforthilfe übersteigenden Einbußen. Sowohl vor dem Landgericht Potsdam als auch vor dem OLG Brandenburg (Az.: 2 U 13/21) waren seine Klagen ohne Erfolg geblieben.
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