Mit 66 Jahren fängt nicht nur das Leben an, sondern kommt mitunter auch der Wunsch, das Eigenheim umzubauen, zu modernisieren oder eine Immobilie erstmalig zu kaufen. Weil die Menschen in Deutschland immer älter werden, spielt das Thema Kreditfähigkeit im Alter seit Jahren eine wichtige Rolle. Eine Zeit lang war es fast unmöglich für Ältere, einen Immobilienkredit zu bekommen, weil eine EU-Richtlinie die vollständige Tilgung des Darlehens noch zu Lebzeiten verlangte. Dagegen wehrten sich viele Banken. Im Jahr 2018 dann brachte der sperrige Begriff der „Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung“ gewisse Erleichterungen.
Mit oder ohne Altersgrenze
Dennoch: Ein Selbstläufer ist der Darlehenswunsch von Menschen über 55 Jahren nicht. Michael Neumann, Vorstandschef des Finanzdienstleisters Dr. Klein, betont: „Etwas schwieriger kann es für Ältere werden, weil die Kreditinstitute sehr unterschiedlich mit dem Thema Alter umgehen.“ Er rät zu Anfragen bei mehreren Geldhäusern. „Es gibt viele Banken, die keine Altersgrenze haben und Kunden bis ins hohe Alter Immobiliendarlehen bewilligen.“ Einzige Voraussetzung sei, dass auch im Rentenalter die Monatsrate zu jeder Zeit gezahlt werden kann.
Unabhängig davon sollten ältere Kreditnehmer ein paar Dinge beachten. Unverändert gilt die auch von Verbraucherschützern vorgetragene Leitlinie: Bis zum Eintritt in den Ruhestand sollte allenfalls eine überschaubare Restschuld vorhanden sein. Das Einbringen von möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung erleichtert dieses Unterfangen enorm. Das erklärt auch Marc-Philipp Unger, Leiter Finanzierung beim MLP (siehe Interview). Grundsätzlich sollte jeder angehende Schuldner vor einer Kreditaufnahme einen Kassensturz machen. Der schützt vor finanzieller Überforderung. An dieser Stelle kommen auch Versicherungsmakler ins Spiel, die ja in Sachen privater Finanzplanung erfahren sind.
Kredit für Barrierefreiheit
Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei Interhyp, kennt die Gründe für die Aufnahme eines Immobilienkredits im Alter: Neben dem Kauf und der Anschlussfinanzierung sei hier die Modernisierung eines Objekts zu nennen. „In der Beratung beobachten wir, dass barrierefreies Wohnen eine Rolle spielt“, sagt die Fachfrau. Ein weiterer Anlass sei die Liquiditätsbeschaffung. So nutzten Ältere ihr abbezahltes Eigenheim, um ihre finanzielle Lage aufzubessern. Der Anteil der über 55-Jährigen an allen Darlehen zur Kapitalbeschaffung betrage rund 30 Prozent. Bei einer Kapitalbeschaffung werde das Objekt beliehen und im Gegenzug die Kreditsumme ausgezahlt. Das Objekt diene als Sicherheit für ein im Vergleich zum Konsumentenkredit zinsgünstiges Darlehen. Dazu Mohr: „Mit dem Geld wollen Ältere zum Beispiel Kinder unterstützen oder sich Wünsche erfüllen.“ Auch das ist aus Maklersicht interessant, können Personen über 55 auf diese Weise doch Geld für wichtigen Versicherungsschutz mobilisieren – zum Beispiel eine private Pflegepolice.
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Wenn absehbar ist, dass Kreditnehmer das Darlehen nicht bis zum Renteneintritt zurückbezahlen können, verlangen Banken laut Interhyp in der Regel eine Rentenvorausberechnung oder einen Rentennachweis. Zudem liege der mögliche Beleihungsauslauf oft zwischen 70 und 90 Prozent. Ältere Menschen müssten damit mehr Eigenkapital einbringen, um den Beleihungsauslauf niedrig zu halten und damit ihre Chancen auf einen Kredit zu erhöhen. Der Beleihungsauslauf ist definiert als der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie. Er ist also aus Sicht einer Bank ein Risikomaß. Sofern ältere Menschen die genannten Bedingungen erfüllen, steht dem Kredit nichts mehr im Weg. Dazu Mohr: „Für ältere Menschen ist es nicht schwieriger geworden, einen Kredit zu erhalten.“ Denn das Alter allein sei oft nicht entscheidend, sondern die gesamte finanzielle Situation.
Hohe Tilgung ist wichtig
Dazu zählten vor allem die Zeit für die Rückzahlung des Darlehens und die Sicherheit, die der Immobilienwert bietet. „Banken erwarten in der Regel, dass die Bonität und die Zeit ausreichen, um das Darlehen bis zum 80. oder 85. Lebensjahr zu tilgen.“ Für ältere Kreditnehmer sei dies oftmals mit einer höheren Tilgung verbunden, damit sie das Darlehen rechtzeitig abbezahlen können. Mohr zufolge verlangen etliche Banken ab einem bestimmten Alter eine Mindesttilgung von drei Prozent. Die höhere Tilgung könne aber auch ein Vorteil sein, da sich der Kreditzinssatz unter anderem an der Tilgungshöhe und am Beleihungsauslauf orientiert.
Dr. Klein-Chef Neumann berichtet von Kunden, die sogar mit geringer Tilgung eine wesentlich längere Gesamtlaufzeit vereinbaren als sie statistisch leben werden. „Dann könnten die Erben den Kreditvertrag weiterführen oder die Immobilie kaufen.“ Ein weiterer Tipp für Menschen ab 55 ist die Vereinbarung von flexiblen Darlehensbedingungen. Lässt sich der laufende Tilgungssatz zum Beispiel mehrmals an eine steigende Gehaltsentwicklung anpassen, könnte die Kreditschuld möglicherweise sogar vor dem Ruhestand abgetragen sein. Falls nicht, könnte der Kreditnehmer die Tilgung dann an das geringere Renteneintrittsalter anpassen. Das sollte wesentlich zu einem entspannten Lebensabend beitragen.
Erben übernehmen Kreditvertrag
Grundsätzlich, so die abschließende Einschätzung auch von Interhyp, sind Finanzierungen auch für 70- oder 75-Jährige möglich. Voraussetzung sei eine entsprechende Rentenhöhe oder Einkünfte, mit denen Kreditnehmer die höheren Raten stemmen können, die eine hohe Tilgung mit sich bringt. Selbst wenn die rechtzeitige Rückzahlung bis zum 80. oder 85. Lebensjahr nicht möglich ist, sei die Chance auf ein Darlehen nicht vergeben. So könnten Senioren prüfen, ob jüngere Darlehensnehmer oder Erben in den Kreditvertrag aufgenommen werden können. Auch an dieser Stelle könnten Makler und andere Finanzberater behilflich sein, denn vor allem sie haben einen ganzheitlichen Blick auf die persönlichen Finanzen.
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