Konstant in die Höhe kletternde Immobilienpreise verhageln den Traum von den eigenen vier Wänden, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum treibt Mieter in die Enge und die Notwendigkeit energetischen Bauens wird in Zeiten des voranschreitenden Klimawandels größer. Die Baustellen in der Wohnungspolitik sind groß und die Ampel-Koalition hat sich im Koalitionsvertrag ambitionierte Ziele gesteckt. An welchen Stellen Nachbesserungsbedarf besteht und wo die politischen Pläne nicht umsetzbar sind, hat nun das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer aktuellen Studie bewertet.
400.000 Wohnungen sind zu viel
„Unser Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen“, heißt es im aktuellen Koalitionsvertrag. Die Studienautoren des IW begrüßen dieses „klare Bekenntnis zu mehr Wohnraum“. Allerdings, schreiben sie weiter, würden 400.000 neue Wohnungen den Bedarf deutlich überschreiten – stattdessen seien schon 308.000 Einheiten ausreichend. Kritisch betrachten die Experten auch die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus, denn dies sei mit einem „zu großen finanziellen Aufwand“ verbunden. Hinzu komme: Durch den Fachkräftemangel werde der Wohnungsneubau gebremst, 50 Prozent der Stellen für Fachkräfte könnten nicht besetzt werden. Würden jedoch mehr Fachkräfte für den Neubau gewonnen, fehlten diese an anderer Stelle – und zwar bei der ebenfalls notwendigen energetischen Sanierung. „Dieser Konflikt wurde bisher von den Regierungsparteien nicht adressiert“, heißt es in der Studie.
Als zweiten Punkt griffen sich die Wirtschaftsexperten die Pläne der Ampel in puncto Klimaschutz heraus: So soll das Sanieren von Gebäuden stärker vorangetrieben, staatliche Förderprogramme ausgeweitet und das Gebäudeenergiegesetz verschärft werden. Durch die steigenden energetischen Anforderungen würden laut Studie allerdings die Baukosten in die Höhe getrieben – und so das Ziel des verstärkten Wohnungsneubaus durchkreuzt. „Die Maßnahmen zur Modernisierung des Gebäudesektors werden nicht reichen, um die Klimaschutzziele zu erreichen“, zieht IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer Bilanz und ergänzt: „Vielmehr wird ein instrumentelles Gesamtkonzept benötigt, das langfristig Investitionsanreize setzt und das Klimaschutz-Wohnkosten-Dilemma auflöst.“
Niedrigere Hürden beim Hauserwerb
Dabei bekommt ein wohnungspolitisches Vorhaben der Ampel von den Experten des IW aber auch positives Feedback. Die Pläne der Ampel, die Hürden beim Immobilienerwerb zu senken, halten sie für sinnvoll. Unter anderem sind eigenkapitalsenkende Darlehen geplant. Zudem sollen Schwellenhaushalte – also Haushalte, die ohne staatliche Förderung kein Wohneigentum erwerben können – mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen unterstützt werden. „Dies ist sicherlich ein sinnvolles Instrument, um Selbstnutzern den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, ohne dass dies mit großen Mehrausgaben für den Staat verbunden ist“, so die Einschätzung von Immobilienökonom Voigtländer. Hilfreich könnten aus seiner Sicht aber auch Kreditausfallversicherungen und eine bessere Sparförderung sein.
Darüber hinaus schlägt das IW vor: Ergänzend zu den vorgeschlagenen Maßnahmen ließe sich in Deutschland eine Hypothekenversicherung wie in den Niederlanden einführen. Im Falle von Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Berufsunfähigkeit werden dabei die Raten für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren weiterbezahlt. Auch die Einführung eines sogenannten Bestellerprinzips könnte laut IW helfen: Hier bezahlt der Verkäufer den Makler – das kurbele den Preiswettbewerb an und erleichtere über eine Absenkung der Erwerbsnebenkosten den Zugang zu Wohneigentum.
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