Immobilien-Anlage: „Großgaragen liegen im Trend“
procontra:
Privatanleger, die in Immobilien als Kapitalanlage investieren, sind überwiegend in Wohnimmobilien engagiert. Gewerbeimmobilien sind weniger gefragt. Warum?
Axel Quester:
Ich denke, das ist zum einen die Erfahrung. Eine Wohnimmobilie hat man vielleicht von den Eltern geerbt und sagt, das läuft als Kapitalanlage weiter. Mit Gewerbeimmobilien dagegen muss man sich erst einmal beschäftigen. Der zweite Punkt ist die Skalierbarkeit. Eine Gewerbeimmobilie ist häufig ein größeres Objekt. Man kann nicht klein einsteigen, sondern hat häufig ein Investment von vielleicht 800.000 Euro oder mehr. Das ist vielen für den Start zu groß. Zudem haben Sie oft größere Einheiten. Das bedeutet, bei einer Gewerbeimmobilie, etwa aus einer Produktionsfläche mit einer kleinen Büroeinheit, haben Sie einen einzigen Mieter. Wenn der ausfällt, haben Sie einen kompletten Mietausfall und keine Risikostreuung wie bei einer Wohnimmobilie der gleichen Preisklasse mit mehreren Mietern.
procontra:
Welche Art von Gewerbeimmobilien wären für einen „üblichen“ Privatanleger am ehesten geeignet?
Quester:
Ich habe mehrere Kunden, die Gewerbegrundstücke kaufen und mit Großgaragen zur Vermietung bebauen. Das ist ein Trend im Augenblick. In solche Garagen passt etwa ein LKW oder ein Wohnmobil und vielleicht noch eine kleine Werkstatt. Auf dem Grundstück sind dann beispielsweise 10, 12 solcher Garagen, was das Risiko streut. Handwerkerhöfe sind ebenfalls beliebt. Das sind kleinere Gewerkstätten und Flächen, die nicht für einen großen Mittelständler gedacht sind, sondern für verschiedene Handwerksbetriebe aufgeteilt werden können. Überhaupt werden Gewerbegrundstücke in Städten auch von Privatanlegern gekauft.
procontra:
Mit welcher Entwicklung im Bereich Gewerbeimmobilien rechnen Sie für die kommenden Jahre?
Quester:
Der Gewerbeimmobilien-Markt ist zu einem gewissen Grad von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dort merkt man viel eher als im Bereich Wohnimmobilien, wenn die Wirtschaft gut läuft oder nicht so gut läuft. Im Augenblick haben wir wenig Angebot an Grundstücken in Gewerbegebieten, auch weil zu wenig neu gebaut wird. Deswegen sind die Preise in diesem Segment stabil, obwohl die Wirtschaftsentwicklung nicht besonders gut ist. Die künftige Entwicklung am Markt dürfte stark davon abhängen, inwieweit es gelingt, gerade in Regionen wie dem Ruhrgebiet, die Folgen der sich abschwächenden Wirtschaft aufzufangen. Es schauen in der Branche daher alle gebannt auf die Bundestagswahl.
Quester:
Wenn man sich die verschiedenen Gewerbebereiche anschaut, wie Halle, Logistik, Produktion: Solche Objekte laufen gut, es gibt viel Nachfrage. Im Bereich Büroimmobilien läuft jenes gut, was relativ neu oder neuwertig ist. Weil wenig neu gebaut wird, ist dort wenig Angebot. Dagegen sind einfachere Büroflächen, die seit 20, 30 Jahren am Markt sind und nicht nach neuestem Stand saniert sind, kaum gefragt. Insgesamt ist die Nachfrage nach Büroflächen deutschlandweit stagnierend oder leicht zurückgehend. Schwierig ist auch das Thema Einzelhandel. Die Einzelhandelsmieten werden in den sogenannten High Streets, den Fußgängerzonen und ähnlichen Straßenbezirken weiter sinken. Das gilt allerdings weniger für den Fachmärkte- und Lebensmittel-Bereich. Wenn man gut einkauft, kann man zwar auch in einem rückläufigen Markt Geld verdienen. Aber die meisten wollen doch lieber in einen Markt, bei dem sie wissen oder annehmen, dass er nach oben geht.
Quester:
Ich kenne viele „kleine“ Privatanleger, die sich mit Gewerbe beschäftigen. Eigentlich ist es ungerechtfertigt, sich nicht damit auseinanderzusetzen, auch wenn die Mehrzahl der Immobilienanleger im Wohnbereich unterwegs ist. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass Sie dort weit weniger das Thema Regularien haben als bei Wohnimmobilien. Das geht von Mieterschutz bis Vorkaufsrecht und vieles andere mehr. Diese umfassenden Vorgaben gibt es im Gewerbebereich nicht. Sie sind freier, Sie können mehr gestalten. Insofern hat es durchaus Sinn, sich mit dem Thema Gewerbeimmobilien zu beschäftigen.