Immobilien-Markt stabilisiert sich: Kaufen wird wieder attraktiver

Eine Eigentumswohnung in Worms? Ok, der Ort ist bekannt als Nibelungenstadt und für seinen romanischen Kaiserdom. Aber will man hier investieren? Der aktuelle Postbank Wohnatlas 2025 liefert zumindest zwei starke Argumente: Demnach versprechen die bestehenden Eigentumswohnungen der 90.000 Einwohner zählenden Gemeinde, „eine sehr positive Wertentwicklung“. Bis 2035 steigen die realen Kaufpreise in Worms um 0,8 Prozent pro Jahr.

Gleichzeitig ist der Kauf einer Eigentumswohnung heute in Worms relativ günstig. Dies misst der Vervielfältiger. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten (Miete, die allein die Nutzung des Raumes abdeckt), für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Bundesweit lag der Satz 2024 bei 24,8, nach 26,3 im Turnus zuvor. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städten ist der Immobilienkauf gegenüber der Mietzahlung also günstiger geworden. Am niedrigsten aber ist der durchschnittliche Kaufpreis mit 20,9 Jahresnettokaltmieten in Worms.

Beides, das erwartete deutlich positive reale Kaufpreiswachstum sowie der besonders niedrige Vervielfältiger „machen die Stadt zu einer der bundesweit attraktivsten Regionen für Kaufinteressierte“, heißt es im Postbank Wohnatlas 2025. In der zugehörigen Tabelle steht Worms auf Platz 1, vor Ludwigshafen, Frankenthal (Pfalz), den Landkreisen Göppingen, Stade, Segeberg und Offenbach, sowie der Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Groß-Gerau und Dahme-Spreewald. Das sind die Top 10.

Insgesamt haben die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts, die die Untersuchung für die Postbank durchgeführt haben, 40 von 400 Regionen identifiziert, in denen „derzeit sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand vorliegen“. Die Gebiete mit „sehr attraktiven Investitionschancen“ verteilen sich auf neun Bundesländer.

Die südliche Hälfte Deutschlands ist mit 23 Regionen besonders stark vertreten. Die Fachleute erwarten, dass „die Wertentwicklung bis 2035 in den meisten Regionen nach oben zeigt“, was gut für Kaufwillige sei. Der Blick zurück ins Jahr 2024 zeigt eine Verbilligung des Immobilienkaufs gegenüber der Mietzahlung in 363 von 400 Gebieten, was für Investoren auch nicht schlecht sei. Besonders stark war der Rückgang der Kaufpreise in den sieben größten Städten, also Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart.

Mit Blick auf Preislage gibt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien im Privatkundengeschäft der Deutschen Bank, der Muttergesellschaft der Postbank, folgendes zu bedenken: „Trotz gesunkener Preise in vielen Regionen sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen.“ Insofern lohnten sich Investitionen in Eigentumswohnungen allenfalls unter den bereits genannten zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen.

Auf jeden Fall „bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er bringt immer das Risiko, dass künftige erwartete Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.“ Dies gelte zum Beispiel für die Nordseeküste, die Ostseeküste sowie für elf Landkreisen des Alpenraums.

Dass jeder Immobilienkauf geprüft werden muss, ist selbstverständlich. Hier sind Kaufwillige und ihre Berater in der Pflicht, ein bedarfsgerechtes und tragfähiges Finanzierungskonzept zu entwickeln. Für Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken, hat sich dafür gerade jetzt ein Zeitfenster geöffnet.

„Die Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf sind – verglichen mit den vergangenen Jahren – derzeit recht attraktiv.“ Er zählt die Gründe auf: Gestiegene Löhne machten den Erwerb erschwinglicher. Die Bauzinsen hätten sich nach der Zinswende inzwischen stabilisiert. Und drittens stiegen die Immobilienpreise seit Mitte 2024 wieder. „Wir gehen davon aus, dass sich dieser Anstieg fortsetzt. Somit scheint jetzt ein recht günstiger Zeitpunkt für den Immobilienerwerb zu sein.“ Für eine „sorgfältige Auswahl einer passenden Immobilien“ plädiert auch Tolckmitt.

Seinen Ausführungen zufolge hat die Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten „deutlich zugenommen“. Die Mitgliedsbanken hätten im ersten Quartal fast 32 Prozent mehr Darlehen vergeben, in Summe 24,4 Milliarden Euro.

Der Wohnimmobilienmarkt habe die Bodenbildung hinter sich gelassen. Das sehen auch die Ökonomen der Commerzbank so. „Die Korrektur nach dem Boom ist abgeschlossen“, schreiben Ralph Solveen und Marco Wagner in einer aktuellen Analyse. Allerdings gehen die beiden davon aus, dass die Baupreise auch wegen gestiegener Löhne am Bau hoch bleiben und Neubauten daher teuer bleiben.

Dem versucht die Bundesregierung gerade mit dem geplanten Bau-Turbo entgegenzutreten. Sie will Bauen durch mehr Serienfertigung und weniger Vorschriften günstiger machen. Was dabei herauskommt, bleibt abzuwarten. Aktuell jedenfalls lockt mindestens die Nibelungenstadt Worms Kaufwillige an.

Auch eine aktuelle Marktanalyse von Stiftung Warentest Finanzen kommt zu dem Schluss, dass sich der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt weiter stabilisiert. Der Zinsschock sei vorüber und die Pfandbriefbanken würden wieder mehr Kredite vergeben.

In vielen Orten sind die Mieten laut Analyse deutlich stärker gestiegen als die Kaufpreise. „Das verbessert das Kaufpreis-Miete-Verhältnis für potenzielle Käufer erheblich“, erklärt Heike Nicodemus, Immobilienexpertin bei Stiftung Warentest Finanzen.

Kaufen wird also wieder attraktiver. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen. Während Käufer in Spitzenlagen weit über 10.000 Euro pro Quadratmeter zahlen müssen, ist in weniger begehrten Lagen, vor allem in Ostdeutschland, Wohneigentum für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter zu haben.