Offene Immobilienfonds: Liquiditätsquoten gehen weiter zurück

Eine der maßgeblichen Kennzahlen für Anleger in offenen Immobilienfonds ist die Liquiditätsquote – sie gibt den Anteil liquider Mittel am Fondsvermögen an. Hat ein Fonds zu viel Geld „auf der hohen Kante“, leidet die Rendite – schließlich wird das Vermögen in der Niedrigzinsphase kaum verzinst. Ist die Liquiditätsquote hingegen sehr niedrig, können im schlimmsten Fall Auszahlungsschwierigkeiten bei der Rückgabe der Fondsanteile drohen.  

Das Analysehaus Scope hat sich nun erneut die Liquiditätsquoten von 24 offenen Immobilienfonds angeschaut und stellt fest: Die Liquiditätsquoten sind im vergangenen Jahr erneut gesunken. Betrug die gewichtete Quote 2021 noch 17,2 Prozent, sank sie 2021 auf 15,2 Prozent – 2019 hatte sie noch bei 20,2 Prozent gelegen. Insgesamt belief sich das liquide Vermögen damit auf 17 Milliarden Euro, das Gesamtvermögen der Fonds summierte sich auf rund 113 Milliarden Euro.  

Zwischen den einzelnen Fonds gab es deutliche Unterschiede: Während der „UniInstitutional European Real Estate“ auf eine Liquiditätsquote von gerade einmal 6,8 Prozent kommt, liegt sie beim 2015 aufgelegten „Fokus Wohnen Deutschland“ mit 32,9 Prozent fast fünfmal so hoch. Diese hohe Quote sollte allerdings nicht überbewertet werden: So arbeiten junge Fonds häufig mit dem sogenannten Cash-Call-System: Hierbei werden nur dann Mittel eingesammelt, wenn ein Immobilienerwerb bevorsteht. Dann steigt die Liquiditätsquote entsprechend an, pendelt sich danach jedoch wieder ein.

Für den allgemeinen Rückgang der Liquiditätsquoten sieht Scope zwei Gründe. So konnten offene Immobilienfonds zuletzt weniger Geld von Anlegern einsammeln. Die Nettomittelzuflüsse sanken von sieben Milliarden Euro im Jahr 2020 auf zuletzt 5,7 Milliarden Euro. Für das gesunkene Interesse sieht das Berliner Analysehaus die Corona-Krise als ursächlich an. Zudem haben zahlreiche Fondsgesellschaften zuletzt die Gelegenheit genutzt, weitere Immobilien zu erwerben.  

Bleibt die Frage, welche Liquiditätsquoten als angemessen zu werten sind. Hierfür muss jedoch zwischen neuen und älteren Fonds, genauer Fonds, die vor Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches im Jahr 2013 aufgelegt wurden, unterschieden werden. So müssen ältere Fonds mehr Liquiditätsmittel bereithalten, da in sie viele Altanleger investiert sind. Im Gegensatz zu Anlegern, die nach 2013 in offene Immobilienfonds investiert haben, gelten für sie weder die zweijährige Mindesthaltedauer noch die einjährige Kündigungsfrist. Stattdessen können sie Fondsanteile bis zu einer Höhe von 30.000 Euro pro Halbjahr jederzeit verkaufen.  

Für die älteren Fonds hält Scope folglich eine Liquiditätsquote zwischen zehn und 20 Prozent für angemessen – bei Fonds ohne Altanleger befürwortet Scope hingegen Liquiditätsquoten zwischen fünf und zehn Prozent.  

In Anbetracht der komfortablen Liquiditätsquoten erwartet das Berliner Analysehaus auch für die nahe Zukunft keine Liquiditätsengpässe. Weiterhin geht Scope von einem hohen Anleger-Interesse aus, bei den Nettomittelzuflüssen erwartet man – wie in diesem Jahr – eine Summe von 5,7 Milliarden Euro.

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