OIF-Marktstudie: „Wir müssen mit niedrigeren Renditen leben als noch vor einigen Jahren“

Seit Jahresbeginn ist die Performance der offenen Immobilienfonds zurückgegangen. Durch Zinswende, Rekord-Inflation und eine immer größere wirtschaftliche Unsicherheit infolge des Ukrainekrieges sind die Investitionsrisiken zuletzt weiter angestiegen. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Scope-Marktstudie „Offene Immobilienfonds 2022“ – hierfür wurden die Ratings von 17 offenen Immobilien-Publikumsfonds mit einem Gesamtvolumen von mehr als 100 Milliarden Euro analysiert. Im Vergleich zum Vorjahr verschlechterten sich insgesamt sechs Fonds, zwei konnten ihr Rating verbessern, neun blieben konstant. Mit einem Durchschnittsrating von „a-“ würden sich die überprüften OIF-Ratings laut den Scope-Analysten jedoch weiterhin auf einem guten Niveau befinden.

„Anleger müssen aktuell mit niedrigeren, risikoadjustierten Renditen leben als noch vor einigen Jahren“, erklärte Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope, zur Veröffentlichung der Studie. Trotzdem: Die OIFs würden weiterhin ein gutes Rendite-Risiko-Profil aufweisen. Auch 2022 gab es erneut leicht sinkende Vermietungsquoten, bereits 2021 waren die Nettomittelzuflüsse im Vergleich zum ersten Pandemiejahr 2020 zurückgegangen: die Vermietungsquoten sanken um 0,3 Prozentpunkte auf 94 Prozent.

Dabei stehen weiterhin die Sektoren Büro, Wohnen und Logistik im Hauptfokus der Anleger. Kaum nennenswerte Beträge flossen 2021 in Hotels, auch in Einzelhandelsimmobilien wurden weniger Geld als sonst investiert. So machten Letztere im vergangenen Jahr nur noch rund 6,5 Prozent der Ankäufe aus, bei den Hotels lag der Anteil bei 0,8 Prozent.  

Aufgrund der staatlichen Unterstützung während der Pandemie hielten sich die Insolvenzen bei den Gewerbeimmobilien 2021 „in Grenzen“, erklärte Scope-Analyst Frank Netscher. Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien erzielten 2021 eine Durchschnittsrendite von 2,2 Prozent, bei den Wohnimmobilien lag die durchschnittliche Rendite bei 4,7 Prozent. Kaum Auswirkungen habe der Ukrainekrieg bislang auf die Portfolios gehabt. Der Grund: In den analysierten Fonds waren entweder keine Objekte aus Russland oder der Ukraine enthalten oder es waren nur wenige Mieter unmittelbar von den Auswirkungen des Krieges betroffen.   

Auf rund elf Prozent beliefen sich die Zuflüsse in die Bereiche Wohnen und Logistik. 70 Prozent des eingesetzten Kapitals flossen 2021 in den Sektor Büro. Die durchschnittliche nach Verkehrswertvolumen gewichtete Vermietungsquote sank in diesen Segmenten gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 94 Prozent. Dementsprechend würden sich laut Scope die Auswirkungen der Pandemie zwar weiterhin in den Portfolios zeigen, wesentlich verschlechtert habe sich die Vermietungssituation aber nicht. Zum Vergleich: 2011 – als die Fonds noch unter den Folgen der Finanzkrise litten – lag die Quote bei 91,8 Prozent.

Für den weiteren Verlauf des Jahres rechnen die Analysten der Ratingagentur mit stabilen bis maximal leicht sinkenden Vermietungsquoten. Viele Mietverträge seien langfristig geschlossen worden oder konnten während der Corona-Krise dank staatlicher Unterstützung vorzeitig verlängert werden.

Im internationalen Vergleich liegt Deutschland bei den OIF-Investitionen nach wie vor im Fokus: Im vergangenen Jahr summierte sich die Investitionssumme der 17 bewerteten Fonds auf 7,2 Milliarden Euro, 2020 waren es rund acht Milliarden gewesen. Mit 23 Prozent entfiel der größte Teil der Ankäufe auf deutsche Bestandsobjekte. Auch die von Scope befragten Asset Manager gaben an, in den nächsten drei Jahren verstärkt Ankäufe in Deutschland ins Visier nehmen zu wollen.

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