Geteilte Maklerprovision: Wo der Immobilienkauf günstiger wird

Der Immobilienmarkt wird voraussichtlich weiter reformiert. Vergangene Woche hat der Bundestag einen Gesetzentwurf beschlossen, der eine 50:50-Teilung der Immobilienmaklercourtage beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zum Ziel hat. Dem Vernehmen nach wird im Bundesrat kein großer Widerstand erwartet, so dass die Neuregelung schon gegen Ende des laufenden Jahres Anwendung finden könnte.

Die Bezahlung der Maklerprovision beim Immobilienerwerb ist in Deutschland bislang noch nicht gesetzlich geregelt. Anders als bei durch Makler vermittelte Vermietungen, bei denen das Bestellerprinzip gilt. Das heißt, dass die Partei den Makler bezahlt, die ihn beauftragt hat. In den meisten Fällen ist das der Vermieter.

Ähnlich soll es in Zukunft beim Kauf laufen. Auch hier ist es in den meisten Fällen der Verkäufer, der die Dienste des Immobilienmaklers aktiviert. Allerdings sieht der aktuelle Gesetzentwurf kein Bestellerprinzip vor, sondern eine paritätische Aufteilung der Kosten. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer die Bezahlung der Courtage vollständig an den Käufer weiterreicht. Da es sich beim Immobilienkauf überwiegend um einen Verkäufermarkt handelt, werden in der Praxis immer wieder faktische Zwangslagen der Käufer ausgenutzt.

Die Maklerprovision liegt in den meisten Bundesländern bei 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Hamburg (6,25 Prozent) sowie in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 5,95 Prozent) sind es weniger. Dafür wird die Begleichung der Courtage dort (mit Ausnahme Mecklenburg-Vorpommern) komplett an den Käufer weitergereicht. Das zeigen unter anderem Übersichten der Immobilienportale McMakler und Immoverkauf24.

Sie belegen außerdem die gültige Praxis, dass in den meisten Bundesländern die hälftige Teilung der Maklerprovision schon seit einiger Zeit stattfindet. Dort zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 Prozent. Die neue gesetzliche Regelung würde die dortige Praxis also noch einmal festigen, aber nicht verändern. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie in vereinzelten Regionen in Niedersachsen sieht der Gesetzentwurf aber Verbesserungen für die Käufer vor.

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Fraglich ist natürlich, ob die neue Regel nur auf dem Papier wirken wird. Schließlich könnten die Verkäufer, die die Courtage bislang vollständig weitergereicht haben, ihren zukünftigen Anteil einfach in den Verkaufspreis der Immobilie einrechnen.

Eine Analyse des Portals Immowelt zeigt allerdings, dass der Erwerb über den Makler meistens günstiger ist als direkt vom privaten Verkäufer. Dafür hat Immowelt seine gelisteten Inserate aus 11 deutschen Großstädten miteinander verglichen. Demnach ist, unter Anwendung der bisherigen Provisionsregelung, der Quadratmeter-Kaufpreis beim Makler in 9 Städten günstiger. In Berlin beispielsweise kostet der Quadratmeter von privat durchschnittlich 4.790 Euro, vom Makler 4.180 Euro (-13 Prozent). In Essen liegt der Unterschied sogar bei -32 Prozent (2.320 gegenüber 1.580 Euro). Lediglich in Frankfurt am Main (+11 Prozent) und Köln (+7 Prozent) liegt der Maklerpreis über dem des Privatverkäufers. Laut Immowelt liegt das hauptsächlich daran, dass private Anbieter den Wert ihrer Immobilie zu hoch einschätzen.

Den Studienautoren zufolge würde das neue Gesetz die Quadratmeterpreise beim Immobilienmakler in 4 Bundesländern verbessern. Damit würden diese in Berlin (-16 Prozent), Bremen (-9 Prozent) und Hamburg (-6 Prozent) noch deutlicher unter den Preisen von privat liegen. In Frankfurt am Main würde der Quadratmeter laut Hochrechnung nur noch 8 Prozent mehr Kosten als beim Erwerb über einen Privatverkäufer.

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