„Lage, Lage, Energieeffizienz“: Was bestimmt künftig den Immobilienwert?

„Lage, Lage, Energieeffizienz“ – so lautet das neue Credo in der Wohnimmobilienbranche. Nicht nur hohe Preise für Gas und Öl, sondern auch immer strengere Gesetze lenken den Blick von Käufern und Verkäufern auf den Energiebedarf eines Gebäudes. „Die Energiekosten steigen und politische Klimaziele verschärfen sich“, sagt Toni Altindagoglu, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Pandion Service.  

Seit 2025 kostet der Ausstoß einer Tonne Kohlendioxid (CO2) 55 Euro. Im Jahr 2026 könnte der Preis auf 65 Euro steigen. 2021 lag er bei 25 Euro. Klimaschutz kommt in der Wohnungswirtschaft an – auf breiter Front. Unter diesen Bedingungen steht nicht nur für Altindagoglu fest: Die Energieeffizienz einer Wohnung ist ein entscheidender Werttreiber für Immobilien.“ Ende 2024 hatten auch die Forscher des IfW Kiel auf die wachsende Bedeutung des Energieverbrauchs eines Gebäudes hingewiesen.  

Während energieineffiziente Objekte teilweise drastisch an Wert verlieren, profitieren Eigentümer energieeffizienter Häuser von höheren Verkaufspreisen, besserem Wohnkomfort und höheren Vermietungschancen. Gemessen wird Energieeffizienz anhand einer vor gut zehn Jahren eingeführten Skala. Sie reicht von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Je näher ein Gebäude dem Idealwert kommt, desto weniger Energie wird für Heizung, Warmwasser und sonstige Zwecke benötigt. Die Kategorie A+ erreichen nur Neubauten mit dem höchsten Energiestandard (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40). Zur Klasse A gehören Niedrigenergiehäuser und KfW-Effizienzhäuser 55. Gut sanierte Altbauten schaffen den Immobilienberatern von Evernest zufolge die Klasse D. Unsanierte Gebäude landen in Klasse H. 

Laut der Förderbank KfW lässt sich die Energieeffizienz verbessern durch den Einsatz von Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Photovoltaik-Anlagen sowie durch den Anschluss an Wärmenetze, die sukzessiv dekarbonisiert werden. Auch die Wärmedämmung ist wichtig. Hier geht es um die Isolierung von Dach und Geschossdecken sowie den Austausch von Fenstern und Türen. Fachleute wissen: Der Einsatz von Wärmepumpen ist nur in ausreichend gedämmten Häusern sinnvoll. 

Die Energieeffizienzklasse wirkt sich direkt auf die Betriebskosten und indirekt auf den Marktwert der Immobilie aus. Laut Pandion erzielen Wohnungen in Gebäuden der Klasse A+ und A im Vergleich zu den Klassen D und E etwa 650 Euro höhere Preise pro Quadratmeter. Der Mechanismus dahinter: Geringere Betriebskosten erhöhen die Attraktivität für Käufer und Mieter – und sichern langfristig höhere Renditen. Laut Pandion setzen sich die Wohnkosten aus Kaltmiete und Betriebskosten zusammen. Sind die Betriebskosten geringer, bleibt einem Privathaushalt mehr von seinem Budget für die Kaltmiete übrig. „Für die Mieter ist es dabei egal, ob die Wohnkosten für das eine oder andere aufgewendet werden: Kosten sind Kosten. Aber für Eigentümer macht es einen erheblichen Unterschied, denn die Kaltmiete ist der wesentliche Renditefaktor“, erklärt Altindagoglu. Pandion zufolge sind die Nebenkosten unsanierter Wohnungen seit 2021 um bis zu 40 Prozent gestiegen.  

Auch die BHW-Bausparkasse betont in einer aktuellen Mitteilung den Energiebedarf von Gebäuden. Dort wird Holm Breitkopf wie folgt zitiert: „Für potenzielle Käufer ist es attraktiv, wenn nach dem Kauf keine großen Investitionen mehr anfallen.“ Wer dagegen eine Immobilie mit nur durchschnittlicher Energieeffizienz anbietet, müsse erhebliche Preisabschläge hinnehmen. Durch energetische Modernisierung könne man den Marktwert je nach Region um bis zu 25 Prozent steigern. 

 Auskunft über die Energieeffizienz gibt der Energiebedarfsausweis. Gleichwohl empfiehlt der Verband privater Bauherren Kauf- und Verkaufsinteressenten eine Beratung durch unabhängige Sachverständige in Anspruch zu nehmen. Mitunter würden Immobilien nur oberflächlich renoviert und dann teuer weiterverkauft. Der Staat fördert energetische Sanierung und nachhaltiges Bauen. Laut KfW entwickelt ein Experte mit dem Bauherren ein Konzept und bestätige nach Abschluss der Maßnahmen die Einhaltung der Mindestanforderungen. Nur so fließt das Fördergeld sicher. 

Fazit: Die Energieeffizienz eines Gebäudes beeinflusst immer stärker den Wert einer Immobilie – wie stark, sollten Käufer und Verkäufer genau ermitteln lassen.