Scope wertet gleich 11 Immobilienfonds ab

Einst galten sie als Stabilitätsanker, die auch in unruhigen Zeiten zuverlässig eine – wenn auch meist überschaubare – Rendite erwirtschafteten. Mittlerweile sorgen Mittelabflüsse und sinkende Preise an den Immobilienmärkten dafür, dass Anlegern von offenen Immobilienfonds (OIF) Verluste drohen.

Gleich elf Fonds der 27 untersuchten Fonds stufte die Ratingagentur Scope in ihrer am Dienstag veröffentlichten OIF-Marktstudie herab. Ein weiterer Fonds war bereits im Februar herabgestuft worden. „Ursache für die Downgrades waren sowohl gesunkene Renditen als auch die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter“, heißt es von Scope. Die 5 Schwergewichte unter den Fonds mit einem Vermögen von mehr als zehn Milliarden Euro blieben indes konstant. Ein Fonds („UniImmo: Global“) wurde derweil aufgewertet.

Wie bereits zuvor vermeldet worden, erwartet Scope für das aktuelle Jahr deutliche Nettomittelabflüsse. Zum ersten Mal seit 17 Jahren ziehen die Anleger also mehr Geld ab, als sie in die Fonds hineinstecken. Im ersten Quartal 2023 flossen insgesamt 900 Millionen Euro aus den Fonds ab. 

Dass der Abzug von Geldern die Fonds vor Probleme stellt, erwartet Scope indes nicht. Dagegen sprechen die hohen Liquiditätsquoten (Durchschnitt: 14,5 Prozent des Fondsvermögens), die deutlich über dem gesetzlich vorgeschriebenen Minimum von fünf Prozent liegen. Zudem hätten viele Fonds bereits erfolgreich Immobilien aus ihrem Portfolio verkauft. Dennoch können Rücknahmeaussetzungen laut Scope nicht ausgeschlossen werden.

Für die Anleger, die weiter investiert bleiben, fallen die Renditeerwartungen eher mau aus. So lag die durchschnittliche 1-Jahres-Performance der von Scope gerateten offenen Immobilienfonds zum Stichtag erster April gerade einmal bei 0,5 Prozent. Die Spannweite zwischen den einzelnen Fonds lag dabei zwischen -11,6  („Leading Cities Invest„) und 3,1 Prozent („Deka-ImmobilienEuropa“). Diese dürften in diesem Jahr weiter sinken, vermutet Scope. Im Branchenmittel werden gar negative Renditen erwartet.

Zwar steigen die Einnahmen aus der Vermietung und der von den Fonds gehaltenen Liquidität, doch die Belastung durch Wertkorrekturen überwiegt und belastet die Fonds spürbar.

Doch es gibt auch einen Silberstreif am Horizont. So geht Scope für 2025 wieder mit attraktiveren Renditeerwartungen aus, die auch Einfluss auf die Mittelzuflüsse haben werden. Allerdings nur dann, wenn es zu keinen weiteren Verwerfungen auf den Immobilienmärkten kommt.

Voraussichtlich ab diesem Herbst können die Immobilienfonds auch verstärkt in Erneuerbare-Energien-Anlagen investieren. Bis zu 15 Prozent ihres Vermögens sollen künftig in Solar- oder Windparks fließen dürfen. „Das erhöht die Risikostreuung und das künftige Renditepotenzial und bietet die Möglichkeit, die Portfolios direkt mit Energie aus erneuerbaren Quellen zu versorgen. Dadurch erhöht sich die Diversifikation sowohl auf Einnahmenbasis als auch auf Risikobasis“ sieht Scope neue Chancen für die Fondsanbieter.