Die Immobilienpreise haben sich verdoppelt

Zwischen 2012 und 2022 erlebte der Immobilienmarkt in Deutschland ein Phase des Aufschwungs. Die Preise kannten in den Großstädten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Dresden, Köln, München, Stuttgart und Hannover nur eine Richtung, nach oben. Nun haben der zur Hypoportgruppe gehörende Baufinanzierer Dr. Klein und der Immobilienmakler von Poll die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien in den Jahren 2012 bis 2023 unter die Lupe genommen und unter anderem die Leistbarkeit eines Immobilienkaufs verglichen.

326 monatliche Haushaltsnettoeinkommen brauchen Immobilienkäufer in München für die 20-jährige Volltilgung ihres Hauskredits – so viel wie nirgends sonst in Deutschland. Und auch die Steigerung zwischen 2012 bis 2022 ist in der Bayernmetropole am deutlichsten: Das Plus liegt bei 92 Prozent. Eine ähnlich starke Veränderung findet sich nur noch in Hannover (87 Prozent), wo die Anzahl der monatlichen Haushaltsnettoeinkommen jedoch insgesamt deutlich geringer ist: 2012 betrug sie 89, 2022 waren es 166.

Lediglich in den drei Städten Dortmund, Frankfurt und Dresden lag die Steigerungsrate des Preis-Einkommens-Verhältnisses für die Finanzierung eines Eigenheims bei unter 50 Prozent. Am günstigsten ist die Immobilienfinanzierung in Dortmund: 2022 brauchten Darlehensnehmer hier 147 Nettomonatsgehälter – ungefähr halb so viele wie in München.

Grundlage der Modellrechnung des Baufinanzierers waren folgende Annahmen: der gemittelte, bezahlte Preis für ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in den Jahren 2012 und 2022, 20 Prozent Eigenkapital des Gesamtpreises, ein Volltilgerdarlehen über eine Laufzeit von 20 Jahren mit einem festgelegten Durchschnittszins von 3,5 Prozent (2012). ) beziehungsweise 2,6 Prozent (2022) sowie das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen laut Statistischem Bundesamt (2012: 3.069 Euro, 2022: 3.456 Euro).

Das Plus der gewährten, bezahlten Preise für ein Einfamilienhaus beträgt zwischen 78 Prozent in Dortmund und Frankfurt und 141 Prozent in München. In insgesamt vier Städten – Berlin, Stuttgart, Hannover und München – verdoppelte sich der Kaufpreis innerhalb der zehn Jahre. „Mit Blick auf die Immobilienpreise liegen Welten zwischen 2012 und 2022“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Wir haben eine unglaubliche Dynamik erlebt: Wer eine Immobilie verkaufen wollte, konnte Preise aufrufen, die zu Beginn der 2010er Jahre undenkbar gewesen wären. 2022 hatte diese Entwicklung ihren absoluten Höhepunkt“, so Neumann.

Gestiegene Kaufpreise haben höhere Erwerbsnebenkosten zur Folge – und damit auch zusätzlich benötigtes Eigenkapital. Bei angenommenen 20 Prozent der geplanten Gesamtausgaben, die sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten zusammensetzen, hat sich das eingesetzte Eigenkapital im Schnitt um knapp 98 Prozent erhöht. Eine vorderste Stelle dieser Entwicklung ist erneut München mit einer Steigerung von 93.761 Euro auf 219.742 Euro (plus 134 Prozent).

Den geringsten Anstieg und gleichzeitig den niedrigsten Eigenkapitalbetrag verzeichnete wiederum Dortmund: Während Käufer 2012 hier 56.290 Euro selbst aufbrachten, waren es zehn Jahre später 99.111 Euro – ein Plus von 76 Prozent.

„Der gestiegene Eigenkapitalbedarf ist für viele Kaufwillige problematisch“, kommentiert Neumann. Um die individuellen Möglichkeiten auszuloten, sei eine ausführliche Beratung empfehlenswert, so Neumann weiter.

Auch die Zinsbeträge, die Käufer während der Darlehenslaufzeit aufbringen, haben zwischen 2012 und 2022 zugelegt. Zwar ist der Zinssatz im Vergleich niedriger, doch die stark gestiegenen Immobilienpreise machen diesen Vorteil aus.

Die mit Abstand höchste „Leihgebühr“ für ihren Baukredit zahlen Münchner Hausbesitzer: 249.150 Euro Zinsen kostete 2022 ein Darlehen in der Bayernmetropole – 70 Prozent oder rund 100.000 Euro mehr als zehn Jahre zuvor (146.965 Euro). Insgesamt zeigt der Vergleich deutschlandweit eine deutliche Steigerung, wobei Dortmund mit 27 Prozent erneut die geringste Differenz aufweist (von 88.231,15 Euro auf 112.375,48 Euro).

Die Analyse des Immobilienmaklers von Poll bestätigt die Aussagen. Zwischen 2015 und dem Beginn der Pandemie im März 2020 stiegen die Immobilienpreise am stärksten in Berlin mit 65,1 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 62 Prozent und Leipzig mit 61,2 Prozent. München verzeichnete einen Preisanstieg bei Wohnimmobilien um 60 Prozent. Zwischen 50 Prozent und 54,1 Prozent stiegen die Immobilienpreise in Stuttgart mit 50,7 Prozent, in Köln mit 52,8 Prozent und Frankfurt am Main mit 54,1 Prozent.

Den geringsten Preisanstieg in diesen rund fünf Jahren verzeichnete laut von Poll unter den A-Städten Düsseldorf. Dort erhöhtens sich die Quadratmeterpreise um 43,4 Prozent. 

Mit dem Ukraine-Krieg veränderte sich der Immobilienmarkt massiv. In der Folge sanken in einigen Großstädten die Preise erstmals nach einer fast zwölfjährigen Boomphase. So gingen zwischen Februar 2022 und Juli 2022 - also bis zur ersten Leitzinserhöhung - innerhalb von fünf Monaten die Quadratmeterpreise in Düsseldorf und Stuttgart um jeweils -5,3 Prozent, in Frankfurt am Main um -5,1 Prozent, in München um -3,9 Prozent und in Hamburg um -2,8 Prozent. Lediglich in Köln mit 7,3 Prozent, Leipzig mit 2,4 Prozent und Berlin mit 1,5 Prozent legten die Kaufpreise für Immobilien leicht zu. 

Die erste Leitzinserhöhung im Juli 2022 verschärfte die Situation in der Immobilien- und Baubranche und schränkte die Nachfrage weiter ein, was zu einem weiteren, teilweise starken Rückgang der Immobilienpreise bis Ende 2023 führte. In sechs von acht A-Städten fielen die Preise im zweistelligen Prozentbereich. Lediglich in Berlin mit -3,5 Prozent und in Stuttgart mit -6,5 Prozent reduzierten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise nur im einstelligen Prozentbereich.

Besonders stark fielen laut von Poll in diesem Zeitraum die Preise für Wohneigentum in Düsseldorf mit -15,8 Prozent gefolgt von Köln mit -15,6 Prozent und München mit -13,1 Prozent. Auch in Leipzig mit -12,4 Prozent, Hamburg mit -12,2 Prozent und Frankfurt am Main mit -11,2 Prozent gingen die Quadratmeterpreise um mehr als 10 Prozent zurück.